公告日期：2020-09-24
老屋愈來愈多，怎麼辦？內政部統計，目前全台房屋共約有800多萬戶，但屋齡30年以上的戶數約超過400萬戶，未來更會增加至600萬戶，有必要加快都更／危老的腳步嗎？筆者以為，就鋼筋混凝土（RC）建築物而言，使用年限約在55~60年；而加強磚造的房屋，使用壽命約僅35年；很多房屋實在「老」了，但「危」了嗎？
台灣位於地震帶，隨著921地震等斷層的發現，耐震規範修改好幾次（民國88年、94年及100年）；耐震設計／施工也隨著《建築技術規則》的修改而加強。但有些民國88年前建的房屋，當時並不重視耐震設計，老屋難免有耐震「風險」較新屋來得高。
何況前年3月起，我國65歲以上之人口數跨越14％進入「高齡社會」，而很多以前蓋的老公寓卻沒有電梯，老人長者爬樓梯不方便，所以內政部積極推動都更／危老重建政策，透過「容積獎勵」40~50%的方式，希望改善國人住的舒服／安全等「適足」居住問題，也推動六都「都市再生」。
總統蔡英文昨日（9／20） 出席「危老及都更博覽會活動」表示，必須要加快都更腳步，提出3原則「整合要容易、獎勵要明確、審議要加速」，創造出民眾、專業從業者、產業三贏的局面。
錢／資金從哪裡來？
其實，要從辦理都更危老的方式究竟係採：（1）由地主自辦的「自建」，或（2）由建商啟動的「合建」等兩種目前主要方式談起／分析，本文先談前者。
何謂自主更新？就是在沒有財團及建商介入下，由住戶發起都市更新計畫，住戶組織「更新會」擔任實施者或委由建經公司擔任實施者。辦理都市更新劃定範圍、事業計劃規劃之提案申請、工程發包、產權登記及交屋接管等，如同全體住戶共同組成一家建設公司；而於專業部分則發包／委託給建築師、營造廠、技師、地政士及不動產等相關專家辦理，或提出專業意見給「更新會」決策參考，以彌補專業不足。
最後待更新完成後，所有的重建效益「全歸住戶」所有。就是「更新會」於重建過程中主要扮演協助溝通、整合、協調及執行等的角色／任務。
自主更新／自建者採自行出資或貸款較好？台灣金聯資產管理公司郭文進總經理認為應考量：（1）資金需求額度大小，（2）自有資金機會成本，（3）承擔稅負輕重比較，（4）融資成本綜合計算，（5）銀行融資難易程度，（6）地主意見彙總結果，（7）興建過程風險管控，及（8）其他個別特殊案況等。
銀行如何評估是否融資？台灣企銀創新金融專案辦公室陳銅溪顧問認為主要包括：（1）借款人──借款人或團隊營建、都更經驗、經營能力、信用狀況（信用評等）及財務情形等。（2）資金用途──專款專用，逕付承攬人及相關廠商的信用等。（3）還款來源──預售屋銷售款及日後房貸之控管、房價下跌的掌握程度、銀行資金鬆緊狀況等。（4）債權保障──LTV、LTC或債權保障倍數等。（5）授信展望──立地條件、產品規劃（格局、單價、 總價），及不動產景氣情形等。
筆者建議，在目前景氣似乎不佳的的都更／危老之資金策略為：（1）除非自主更新地主有信用不足、瑕疵與超額貸款等問題，否則自主更新方式依債權保障倍數，可全額融資。而若找建商合建，建商約須自籌約2~3成的土地成本，及約3～4成的營建成本等費用。（2）實施者宜有日後房貸趨嚴／趨緩的因應能力。（3）要有穩健的財務結構、確定的資金來源。（4）要增加興建完成後轉為房貸的可行性。